碧桂园落子杭州滨江 透露出土地市场这几点新动向

今年来，尽管整体土地市场的供需和热度都不算高，但逐月边际好转的迹象明显，且不同能级城市间的分化也有所拉大。这其中，部分财务稳健的央国企及优质民营房企开始陆续展露土拍热情，尤其是以北京、上海、杭州等热门重点城市的集中供地为契机，热度明显提升。

诸如4月25日，在杭州市第三批集中供地中，碧桂园斩获了滨江区BJ0107-R21-13地块。碧桂园通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，为本次供地总价最高地块。这一方面反应，随着销售端的回暖，龙头房企开始在土地市场积极有为，摄取更大市场份额；另一方面，更加重视补充高能级城市土储，也成为行业下一阶段的重要趋势。

更多聚焦一二线核心城市、核心区域

(资料图片仅供参考)

公开资料显示，碧桂园此次在杭州100%权益拿下的地块总占地面积为68.90亩，规划容积率2.3，起拍价为252542万元，最终成交价为282542万元，平均楼面价达到26745元/平米，溢价率达11.88%。

从溢价率、平均楼面价以及该宗地区位来看，这是碧桂园非典型的新增土储，但这却是契合了碧桂园今后战略布局的。正如碧桂园集团总裁莫斌此前在2022年业绩发布会上表示的，今年碧桂园已经重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，逐步提升一二线城市的投资额和土地储备占比，并计划用3-5年时间，将一二线和三四线的货值比例提升至50：50。

碧桂园并不是个例，更加重视补充高能级城市土储，已成为行业下一阶段的重要趋势。

CRIC数据显示，截至4月25日，全国300城4月经营性土地总成交建筑面积为4102万平方米，与2022年同期相比下降了35%，也基本代表了今年来的整体土地市场供需仍冷情况。

但土地市场的分化却非常明显，一二线城市的土地成交额很大程度上挤占了其他低线城市的市场。4月份，一线城市成交规模和成交均价环比均实现翻番，二三线城市成交规模不同程度地下降，成交均价与上月基本持平，这也是为何今年来土拍价的均价及溢价率持续走高的原因。

受上海、杭州、合肥等城市优质宅地成交影响，4月重点城市平均楼板价上升至4493元/平方米，回升至近一年高点。以上海为例，19宗地块中有15宗突破“竞价上限”进入一次性报价区间，平均溢价率上升至7%，整体溢价率创下2021年以来新高。成都4月出让的6宗地平均溢价率也高达13.6%，其中5宗地触及了溢价率上限，合肥此轮出让的4宗肥西县地块全部进入了竞品质环节。

实际上，回看过去多年地产市场的发展轨迹，除2013-2016年三四线因棚改货币化走牛外，一二线城市一直是地产稳健发展的基本盘，也是次轮行业深度调整中保利、中海、华润、滨江等房企销售逆袭的抓手。未来，随着大都市圈的深度推进以及存量时代的到来，更加聚焦高能级城市无疑是更加合理的选择。

销售端恢复 投资端逐渐发力

克而瑞数据显示，尽管今年整体土地市场的供需和热度都不算高，但逐月边际好转的迹象明显。其所监测的重点城市单4月成交总价超过1800亿元，连续三个月环比上升，市场热度依然得以延续，重点城市平均溢价率超7%。

进入5月，厦门、南京也同日迎来集中供地出让，5月10日，两地共计成交13幅土地，平均溢价率分别达到10.39%、9.28%，楼面价分别达到38137元/平米、17139元/平米，并有5宗进入摇号环节。

土地市场，尤其是一二线城市土地市场的边际复苏，相当程度上是受益于头部房企在销售端的恢复性增长。数据显示，百强房企4月实现销售额5665.4亿元，同比增长31.6%，增幅较上月进一步提升。1-4月百强房企累计实现销售额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。

央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性，如碧桂园4月实现权益销售额226.9亿元，实现恢复性增长。而新增优质土储也将反过来推动销售去化及现金流的改善，进而推动销售与拿地的良性循环。

民营房企开始陆续进场发力

值得一提的是，在此前一段时间内，央国企是土地市场的主力，甚至今年上海首轮成交的19宗地中，有八成地块被国央企竞得，占到本场土拍总金额的九成。

但随着销售端的逐渐恢复，民企拿地积极性也在提升，此次杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。碧桂园拿下的滨江区地块也成为此次总价最高的项目。

实际上，作为示范房企，碧桂园凭借着政策支持及畅通的多元融资渠道，在今年初就已在行业复苏之前布局土地市场。

碧桂园近日也成功发行两期中期票据，由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，合计17亿元的规模，最终票面利率分别为3.80%、3.95%，也为其在土地市场布局拉开了更大的空间和自由度，为土地市场及民营房企注入一剂强心剂。

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