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法院审判思路转变！保护购房人利益！签了认购书也可以对抗执行！

来源：北京律师秦嘉泽    时间：2023-08-08 14:07:50

近两三年，有很多关于房屋执行纠纷的读者向我们咨询相关房屋问题，在整个过程中，我们也发现了法院审理思路的转变——尽可能不产生群众维权事件转向了保护购房人利益。

下文我们以最高院案例研究室编纂的《2022年人民法院典型案例汇编》中的一项案例进行解释。【如果您的企业或者您本人存在相关风险或者纠纷，可以直接私信留言进行咨询（留言请直接表述您的问题或联系方式，我们看到后会第一时间回复）。】


(资料图片)

一、基本案情：已购但尚未过户的房屋被开发商债主申请执行

小韩与某房地产公司借款合同纠纷一案青海省西宁中院受理后因小韩申请诉讼财产保全，该院于2015年查封了某房地产公司名下40套房产。该案经审理后，判决某房地产公司向小韩偿还借款本息共计1560万元。

判决生效后，因某房地产公司未按期还款，小韩向西宁中院申请强制执行，西宁中院于2019年4月作出执行裁定，拍卖涉案房产。

案外人小马得知拍卖公告后，对其中的1221室房屋提出执行异议，原来，早在2013年小马就与某房地产公司签订了房屋认购书，并按照认购书以现金方式支付了全部价款。

二、审理过程：青海高院二审改判，保护购房人小马的利益

西宁中院在处理执行异议时，认为认购书中表示小马和某房地产公司还需要另行签订商品房买卖合同，并且涉案房屋到2019年也没有交房，裁定驳回了小马的执行异议。

小马不服，于是又向西宁法院提出了执行异议之诉。

西宁中院经审理认为，本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若十问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条审查小马作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。

西宁中院认为《房屋认购书》不是正式合同，并且小马名下有其他房屋可供居住，所以不应该认为小马和某房地产公司之间有正式的房屋买卖关系，驳回了小马的请求。

小马不服上诉。

青海省高级人民法院经审理认为，第一，鉴于小马和某房地产公司的合同签订在前，并且公司与小马签订《房屋认购书》有效，《房屋认购书》明确了双方当事人的名称、商品房的位置、具体房号、面积、单价、总价、付款方式，小马支付了全部价款并且房屋钥匙已经交给了小马（只是由于客观原因房屋没通水电煤气，小马没有实际居住），这种情况应该视为双方买卖合同已实际履行。第二，涉案房屋没有竣工验收，导致小马无法过户，不是小马的过错。

因此，青海高院改判撤销一审判决，改判“不得执行涉案1221室房产，并解除保全措施”。

三、律师分析

青海高院改判的基础，其实是法院审判思路的转变。

类似案件一旦开了第一件类案口，后续将会引发同地区大批量同类诉讼，基于稳定因素考虑，在审理中这类案件在基层法院、中院审理时会倾向于保护已有判决的公司债权人，而不是购房人，但是高院出于保护购房人的态度进行了保护，因为这样才能真正意义上保护经济、房地产市场。【如果您的企业或者您本人存在相关风险或者纠纷，可以直接私信留言进行咨询（留言请直接表述您的问题或联系方式，我们看到后会第一时间回复）。】

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